在供应较稀缺的天河，接下来要井喷上线了。从125㎡到352㎡的高端大平层，将分别由金融城—鱼珠、牛奶厂、五山、东圃多个板块贡献。总价千万级的中心区物业供应，2022年将达到近年的“峰值”。根据克而瑞的统计，单价10万+的物业，在2021年成交了287套，成交创近五年新高，在2017-2019年每年仅为几十套。高端优质资产，能否令成交再创新高，哪个项目更让人心动?

高端购买力并不缺，去年千万元以上物业成交近“翻倍”

天河今年大户型的供应，可称得上“壮观”。金融城板块的合景·臻溋名铸、珠江天力项目，五山板块的侨鑫·保利汇景台，牛奶厂板块的合生缦云，东圃板块的新城市领院等项目，都预计在今年入市。面积涵盖125㎡到352㎡，部分项目预计起步门槛近3000万元。

克而瑞广佛数据显示，2021年广州千万元以上物业成交套数为2808套，2020年则为1485套，千万元以上住宅成交连续四年上涨至近五年新高。克而瑞广佛首席分析师肖文晓表示，“从2021年总价千万元级以上物业成交几乎翻倍可以看到，广州并不缺少高端项目的购买力。这一点从另外一个数据也可以侧面反映，根据克而瑞的统计，2021年广州全市共有26个住宅楼盘成交了单价10万+的物业，一共是287套，而在2017-2019年的时候还每年只有几十套。所以，天河这些高价项目入市之后能有怎样的表现，关键还是看项目自身包括地段资源和产品力在内的综合素质能否打动市场，特别是来自珠江新城、金融城和琶洲这几个周边核心商务区的高管人群。”

“优质资产的去化速度 要看房贷利率和房贷总量”

2021年千万元以上中高端产品成交量创近五年新高，12月单月成交面积更达447万㎡，“天河”作为市场期待的优质资产，能否让千万元级物业成交更进一步?

广州世联研究院副院长崔登科认为，中心区高端物业的去化情况，需要看接下来的房贷利率和房贷总量，还要看贷款的资格的审核。“成交还是要看银行态度，要耐心看一两个月。去年12月的成交之所以会上升，最主要是银行放贷速度有所提升，但这个不是市场的真正反应，是市场压抑的需求集中释放的原因。”

而区域方面，天河去年占比并不算突出。根据克而瑞数据，2021年千万元级高端物业成交占比中，海珠为首位，占比26%;其次为19%的南沙;14%的荔湾和白云;天河占比10%。

“市场目前已重新定义了优质资产”，崔登科表示，“南沙和黄埔经历了补涨之后，其实已不是市场认可的优质资产了。现在市场认可的优质资产，应该是荔湾、海珠那些价格变动还未太大的楼盘。2021年流动性基本在往中心区走，就是天河，海珠，越秀、荔湾。”

在崔登科看来，高端物业的选择，首要肯定是选区位;其实是二手的流动性以及一二手价格的对比。“例如牛奶厂板块之前曾去到10万元/㎡，如果价格特别高的话，去化相对来说比较困难。”有业内人士指出，随着高价项目的入市，今年买入天河门槛会提高，而在持续几年的新房大户型井喷后，大户型的稀缺度下降，在卖二手房时，竞争对手也会变多。

天河预计今年入市的部分项目

合景·臻溋名铸

金融城+南向江景，少见中心区大平层

项目无疑为众多天河高端项目中，区位较好的楼盘。金融城鱼珠板块的区位，还有南向的江景资源加持，未来单价有望冲击区内高位。

该项目为金融城首宗宅地，地块楼面价约8.3万元/㎡。产品主打“360°南向无遮挡一线江景”，涵盖建面185-350㎡大平层，预计将推165套货。除了汇悦台、保利天悦的极个别户型，如此大面积的户型在中心区高端住宅市场上并不多见。预计起步门槛近3000万元。

关键词： 克而瑞广佛数据 千万元以上物业 金融城板块 房贷利率