“刚需”即刚性住房需求，是指受房价因素影响较小，为了实现房屋的居住功能而不得不买房的那部分置业群体。从置业客群的构成来看，刚需仍是我国置业大军中的“主力军”。在近日贝壳研究院发布的《2021城市刚需购房报告》(以下简称《报告》)中，全国35个重点城市的刚需购房画像被精准描摹了出来。关于不同能级城市的“上车”门槛、客群特征以及置业偏好等情况，在这份新鲜出炉的《报告》中，都能找到答案。

一线城市“上车”套均总价298万

刚需购房年龄平均线33.5岁

刚需想要“上车”，摆在眼前就是“钱够不够”的问题，套均总价无疑是一个极具价值的参考指标。根据《报告》，分城市能级角度看，2021年一线城市套均总价约为298万，新一线城市套均总价约为149.5万;对于二线城市而言，2021年套均总价约为123.4万。

分城市看，北京、深圳、上海、厦门及杭州套均总价位居前5，仍是“刚需上车”难度较高的城市。其中，套均总价300万以上的城市达到3个;更多城市集中在100~300万区间，达到25个;另外，有7个城市套均总价并未达到100万，以哈尔滨、贵阳、长春、沈阳及烟台为代表的城市，“上车”总价相对于其他样本城市较低。

不同能级城市的刚需购房者，平均多大年龄能买下一套房?《报告》显示，受限于较高的“上车”门槛，一线城市客群购房压力较大，因此，反映在置业年龄结构上，一线城市刚需客群的置业年龄明显偏高。

分城市能级看，一线城市刚需客群购房平均年龄约为33.5岁，高出新一线城市1.1岁，高出二线城市0.7岁。分城市群看，在纳入统计的12个城市群中，京津冀刚需置业平均年龄最高，达到33.9岁，其后是海峡西岸，约为33.4岁，而粤港澳紧随其后，约为33.2岁。

贝壳研究院方面指出，刚需置业年龄的高低，根本还是受到置业成本的影响，直接表现在调控政策、贷款门槛、市场预期、本地人群置业习惯等方面。在贷款门槛较低时，置业预期较高，对于刚需客群而言，比如置办婚房的刚需客群，购房需求就会迅速得到释放;相反，贷款门槛较高时，购房需求就会受到压制，表现在置业年龄方面就会存在差异。

为“上车”而买房客群占比最大

超七成购房者选择按揭贷款

有的刚需买房，是为了拥有自己的家、不再租房;有的刚需买房，是为了满足人生不同阶段的居住需求……从“置业目的”这一维度来看，在一众刚需购房者中，买房是为了实现“上车”的占比最大。

根据贝壳研究院调研数据，45.8%的刚需样本户家庭表示，他们的置业目的是为了定居，能够实现“上车”;25.5%表示是为了孩子能够拥有更优质的教育资源;17.7%表示出于结婚需要而选择购置婚房;11%表示因为家庭结构发生改变选择置业。

刚需家庭的置业目的，也并非一成不变。《报告》指出，随着家庭结构的改变，刚需样本户家庭的置业目的会悄然发生变化。比如，单身家庭以“上车”为首要目的，青年夫妻家庭以婚房为主要目的，而三口及以上家庭以孩子教育为首要目的，对于三代同堂的家庭，则以改善居住为首要目的。

对于绝大多数财力有限的刚需购房者而言，“按揭”已成为其置业路上的必选项。调研数据显示，75.2%的受访样本表示需要进行按揭，仅24.8%的受访样本表示可以进行全款支付。

从按揭比例来看，二线城市按揭占比约为73.2%，新一线城市约为74.8%，一线城市约为82.6%。《报告》指出，从二线城市到一线城市，受访样本按揭贷款的比例依次提升，且一线城市与其他能级城市间差异显著，这也符合城市能级越高、“上车门槛”越高的推断。

房贷压力也被纳为评价刚需购买力的一大重要指标。《报告》用月供收入比来衡量家庭的月供压力情况，并将30%定义“舒适线”，即一个刚需家庭拿出月可支配收入的30%用于月供支出，能够保障家庭日常开支的同时维持相对体面的生活水准;将50%定义为“安全线”，即能够保持家庭正常开支的同时有一定的抗风险能力。

调研数据发现，在已置业的刚需样本户中，月供收入比在30%及以下的占比约为67.5%，即过六成的刚需样本户家庭处于“舒适线”水平，月供收入比在50%及以下的占比约为98.1%，即过九成的刚需样本户家庭处于“安全线”水平。

关键词： 贝壳研究院 购房者 按揭贷款 刚需购买力

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