限地价、限房价、集中供地模式、贷款集中度管理……面向土地市场、销售市场、资金市场的一系列房地产调控正在深刻改变中国房地产的开发格局，尤其是在深圳、东莞、珠海等湾区核心城市。对于房企而言，公开招拍挂在上述城市获取住宅用地的难度持续加码，利润也在进一步压缩，竞争同步加剧，部分房企甚至出现经营风险。

无疑，中国房地产行业下行态势显现。但风险与机遇并存，面对一系列政策，不同赛道、不同规模、不同商业模式的地产商影响程度显然有别。

面对一个转型中的中国房地产市场， 城市更新则成为深耕大湾区城市的核心赛道之一。城市更新引导性政策持续出台，通过深度城市更新，企业参与城市区域的全方位开发，以多种业态城市运营为企业护航，能有效进提升企业核心竞争力。

以深圳为例，去年下半年，深圳发布“城市更新条例”，拟明确当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的，市区政府可对未签约部分房屋实施个别征收。该政策的细则又在今年上半年陆续出台。城市更新“双百”的破冰，有效避免了城市更新项目陷入“拆迁拉锯战”，极大释放了湾区核心城市存量土地的开发效率。

因此，具有城市更新能力和资源的“小而美”房企，在市场变局之中核心优势将进一步放大，竞争力将持续放大。

以大湾区城市更新为主力业务的绿景(中国)，就属于代表之一。绿景(中国)早在1998年就涉入城市更新领域。二十余年深耕，公司一直在深圳、珠海等湾区核心城市核心地段致力于城市更新业务，凭借优秀的城市更新能力与资源，成为该赛道的领跑型企业之一。

近年来，绿景(中国)集中布局粤港澳大湾区，主要围绕深圳、珠海区域的旧改项目推进业务发展，包括深圳区域的白石洲项目、黎光项目和沙嘴二期项目;珠海的玺悦湾、喜悦荟和南溪项目。

公司数据显示，目前绿景(中国)旗下重点城市更新持续推进，均取得突破性成果。公司城市更新业务有望步入爆发期，后期业绩值得进一步看好。

白石洲项目一期实施主体确认，预计2023年预售

白石洲城市更新是深圳乃至全国都备受关注的重点旧改项目。

项目集深圳湾超级总部基地、留仙洞战略性新兴产业基地、前海中心、宝安中心、华侨城与后海总部基地等强势城市资源于一体。在粤港澳大湾区经济格局中，白石洲处于空间和区域产业轴带的核心节点。是深圳乃至全国规模最大、知名度最高的旧改航母，将在深圳新一轮的城市化进程中担任重要责任。

该项目预计容建筑面积358万平方米，共分四期实施，其中一期拆除用地面积逾10万平方米，开发计容建设用地面积超67万平方米。

白石洲城市更新项目分为四期滚动开发，开发周期8-10年。继2019年10月注入25%的项目股权后，绿景(中国)在2020年8月再注入55%的项目股权，至此，公司已拥有项目股权合共80%。

2021年5月12日，绿景(中国)发布公告称，其子公司深圳市绿景天盛实业有限公司成为深圳市南山区白石洲城市更新项目(即沙河五村城市更新单元项目)一期的实施主体。

最新消息显示，项目已获得建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证，标志着白石洲旧改项目工程顺利有序地进行中。

绿景(中国)将通过白石洲更新，打造具有国际标准的大型中心城区。未来的白石洲将实现以居住、商业为主，创展办公、文化艺术、娱乐休闲、酒店、公共活动等为一体的综合服务功能，实现城市更新效益多方共享，创造经济和社会价值，构筑一个和谐的高品质城区，具有智慧的城市空间。

贯穿其中的核心理念是：艺术、共享、健康和智慧。

在绿景(中国)的蓝图中，未来白石洲是一座世界级艺术矩阵之城。城市公共艺术空间将成为未来白石洲的主体界面，艺术形态将融入未来白石洲的业态当中。

在对白石洲空间的理解上，绿景(中国)同具前瞻性。白石洲的空间将是多维度。作为一座具有面向未来、先行示范理念的“城中村”，白石洲即会是一座健康之城，也是一座超前智慧之城。在智慧城市方面，绿景(中国)将充分依托绿景(中国)的多元化实力，与华为、中国联通、景悦科技等战略伙伴合作，构建数百个智慧应用场景的城市标杆，开启城市未来生活新纪元。

白石洲决不是为当下而来，绿景(中国)将白石洲项目定位为：超级智慧城市新社区，是一座真正意义上的“无界之城” 。绿景(中国)管理层表示，项目对于绿景而言是史无前例的、在规模和利润上将为公司带来脱胎换骨的变化，推动绿景迈上新的台阶。

沙嘴村项目二期拆迁推进中，即将开工

在绿景(中国)深耕多年的深圳沙嘴片区，另一重点城市更新项目，也在持续推进中。

福田区沙头街道沙嘴村城市更新单元二期项目位于沙头街道，沙嘴路与福荣路交汇处东北角，沙嘴村是2004-2008年福田区列入计划的5个城中村拆除重建类城市更新项目之一，一期是已经入市的绿景红树湾壹号。该片区也是绿景(中国)深耕多年城市区域，早年开发的绿景花园、绿景中城天邑、绿景蓝湾半岛均分布在周边。

2021年6月初，福田区城市更新和土地整备局公示了沙头街道沙嘴村城市更新单元二期的实施主体，依然是绿景(中国)操盘。目前沙嘴二期即将完成拆除。

公开信息显示，沙嘴村城市更新单元二期规划计容建筑面积10.4万，规划功能为住宅、商业、酒店、办公、商务公寓、幼儿园及其他公共配套，未来将建设成包含住宅、商业等为一体的综合体。

在绿景(中国)看来，项目位于福田CBD核心地段，同时拥有城市中心所赋予的纯熟配套，并享有不可再生的红树林自然景观资源，以及私享一线无遮挡的15公里滨海长廊湾区起点。加上一期绿景红树湾壹号的成功口碑，以上都构成二期项目的利好。

值得关注的是，正在进行中的深圳旧改“巨无霸”大金沙片区，未来将与沙嘴村项目二期连成一片，加上深港河套片区的利好不断推动落地，未来有望导入高端产业人群。

此外，在大型商业配套方面，绿景红树湾壹号带有佐阾购物中心，商场装修工程正在抓紧施工中，预计即将开业，将结束区域内无大型商业购物中心的局面。

布局黎光村旧改十年，预计明年入市

紧邻大湾区文体地标观澜高尔夫，绿景(中国)另一重点旧改也有有序推进中。观澜绿景黎光村城市更新，位于龙华区观澜街道。项目建设用地约7.3万平米，总建筑面积约56万平米。

公开信息显示，黎光城市更新项目分为两个地块，第一期开发的是旧改地块，另一个是整备地块。旧改地块计容建筑面积达到15.8万，整备计容建筑面积约14.4万。

公开信息显示，项目地块将无缝链接地铁22号线“黎光站”(规划中)，将实现龙华副中心与福田中心的快速联系。绿景(中国)筹备该项目已十余年，在2007年该项目被纳入深圳市旧村改造年度计划之时，绿景(中国)已介入开发，2010年项目取得专项批复，2016年项目被划分范围认定公示。

绿景(中国)项目进度显示，目前，旧改地块已通过专项规划。规划显示，项目住宅建面达13.9万，商业面积5700。绿景(中国)表示，预计黎光一期项目年底开工，明年会推向市场。

鉴于项目不多见的同时具备强势的生态资源，集高尔夫、湖泊及公园为一体的多维生态景观，整体舒居性较好。因此，在未来的产品规划和打造上，项目将以20平方公里观澜高尔夫球会为依托，在产品规划排布上景观价值最大化释放;同时项目以黎光公园为主轴，构建黎光公园生态休闲体系，构建私享生态空间，全方位实现“入景体验”。

布局珠海，落地深圳旧改模式

2006年，绿景珠海公司成立，公司大力挺进珠海。进入珠海10余年间，绿景发挥城市更新优势，成功在珠海复制“深圳旧改模式”。

早在2015年，绿景获得珠海东桥村的肯定，成为东桥项目(绿景玺悦湾)前期合作企业。

2016年，绿景成功收购珠海东大凯威科技园旧改项目(绿景喜悦荟)。 2020年，绿景正式成为珠海南溪项目开发企业。

绿景喜悦荟位于珠海主城区内。项目总建筑面积达到45万，属于集住宅、商业、公寓、办公写字楼等多种业态于一体的区域综合体项目。项目于2019年9月入市，凭借显著的区位优势和实用的户型，入市后即受到市场青睐。2020年，项目盛大交付。目前，项目仍有少量产品在售。

绿景玺悦湾，是珠海市政府三个城中旧村更新试点项目之一，该项目的顺利推进对珠海城市更新发展具有里程碑意义。

项目位于珠海南湾区核心位置，该区域是珠海唯一纯粹豪宅板块，直连港珠澳大桥，周边高端楼盘林立，被誉为珠海新一代富人区。项目总计容建筑面积54万，采用点式围合规划，打造超百米楼间距。与之相配的，是符合新国标一星标准的绿色建筑。项目均设置为120-265m户型，居住体验更为纯粹。

作为绿景根植珠海的重要里程碑，绿景在该项目积极实践“智慧社区”概念，与华为、联通、景悦科技等战略合作伙伴，构建了100多个智能应用场景，实现项目全屋职能与智能化管理。

绿景珠海南溪城市更新项目是绿景落地珠海的第三个城市更新项目。该项目位于珠海香洲区北部，属于中心城区西北部重要门户枢纽。项目总建筑面积130万，近八成为住宅，可满足2万人居住生活，项目总货值预计可达400亿元。绿景(中国)管理层表示，目前南溪项目签约率已超八成，预计明年将确认实施主体并进行开发。

从珠海凯威，到东桥村、再到南溪村等城市更新，深圳旧改模式成功落地珠海。专业旧改操盘团队，绿景聚焦珠海核心区域，快速运作，推进规范，逐渐成为了珠海城市更新的标杆企业，被珠海市政府认定为珠海城市更新三大企业之一。

二十余年发展，从深圳到珠海，绿景(中国)坚持以旧城改造为主要业务方向，坚持大湾区布局，且坚持单一项目规模化，成功旧改项目超20余个，旧改优势日益凸显。

因为城市更新地价资金需求不大，即使旧改项目要补交地价，但与招拍挂地价相比依然具有优势。因此，绿景(中国)对融资依赖比较低。此外，化州绿景国际花城项目，每年都在售，可售面积超过百万平方米，每年稳定提供15至20亿销售额，且未来若干年可以维持。

上述提及的城市更新项目皆围绕绿景未来大发展布局。从销售分析，这些项目开发是一个循序渐进的过程。目前，绿景珠海喜悦荟、绿景化州国际花城正在热销，构成公司短期支撑。今年10月，绿景珠海玺悦湾将面市;2022年，黎光项目也将面市;2023年，白石洲项目也将面市。随着五大项目销售，预计绿景(中国)利润结转将进入高峰。未来2-3年，公司的开发规模、现金流都将迎来质的变化。届时，公司评级提升、三条红线全部转绿均不在话下。

1600万平米旧改土储集中大湾区，凸显核心竞争力

随着房地产调控进一步向土地供应端延伸，尤其在集中供地规则调整下，未来房企在湾区核心城市或将一地难求。但是数据显示，绿景(中国)目前拥有约总建筑面积1600万平方米的土地储备，90%集中在大湾区，多为湾区核心城市的大型更新项目。

在绿景(中国)披露的未来发展策略中，1600万湾区核心区域优质土储约可满足公司未来十年发展所需。这足以说明绿景(中国)强大的城市更新能力与核心资源，也证明绿景(中国)在城市更新赛道上的领跑能力。

数个大体量更新项目的先后开发，绿景(中国)的财务如何平衡是不少人关注的问题。好在绿景(中国)历来以财务稳健著称。相对于招拍挂而言，城市更新对于资金的需求量相对不大，且城市更新的拆迁贷款不纳入银行系统集中被管理，该领域属于银行支持领域，受管制相对较少。此外绿景(中国)部分自持物业，在售项目也能给公司带来稳定的现金流。尤其是化州绿景国际花城项目，每年都在售，可售面积超过百万平方米，每年稳定提供15至20亿销售额，且未来若干年可以维持。

自从1995年正式进入房地产领域开始，绿景便走上了专注城市更新的独特发展之路，积极布局粤港澳大湾区，包括深圳、香港、珠海、东莞等地，成为“深耕核心城市，聚焦城市核心”的特色地产开发运营商。

公司在旧改方面拥有20多年的成功经验，历史旧改项目合计完成20余个，其中位于深圳的项目占 90%，有近半土地是通过城市更新取得，单个项目体量大，均位于核心城市的核心地带，先后开发过绿景蓝湾半岛、绿景公馆1866、绿景虹湾、绿景红树湾壹号、等众多知名项目。

作为深圳城市更新专业委员会创始会员及主任单位，2020年，绿景(中国)相继荣获“深圳房企综合实力十强”、“2020年度深圳地产资信10强”，意味着绿景(中国)对于城市发展的贡献再获认可。

目前公司正在推进的重点城市更新项目，无论从体量、规模、货值还是城市影响力上，创公司城市更新的新高，都将为所在城市和区域，焕新发展价值。可以预计，白石洲、沙嘴村、黎光村、玺悦湾、南溪等城市更新项目入市后的庞大货值，将直接促使绿景(中国)业绩进入爆发期。同时，这些具有城市里程碑意义的旧改项目持续推进，也能使得绿景(中国)能够进一步深度参与湾区城市未来建设，分享大湾区时代下核心城市成长的红利。

从某种意义上说，趋紧的房地产调控，将进一步凸显绿景(中国)这种具有城市更新能力和核心资源企业的竞争力。随着重大城市更新项目的持续推进和落地，进一步影响湾区核心城市的未来发展质量和形态，绿景(中国)将与湾区共未来，与湾区享未来。(谢亦楠)

关键词： 城市存量土地 开发效率 城市更新条例 房地产市场