2021年北京投资市场，大额投资项目频现，保险公司在市场内非常活跃。高科技企业自用需求旺盛，仍是市场内主要买家类型之一。公寓类项目的成交额相比去年有所提升，多城市物业资产包交易愈发频繁，法拍项目性价比相对较高，备受市场关注。

2021-12-29

12月28日，戴德梁行在线上发布会上表示，截至目前，2021年北京大宗交易市场共录得52笔成交，总成交金额为652亿元，较2020年分别上涨26%和53%，其中，成交数量创下历史新高。

后疫情时代，大宗物业的流动性增强，北京成交总额已经从2020年的519亿强劲反弹，成交宗数从2020年的34宗攀升至历史新高52宗，大幅超越近年水平，充分体现买家对北京市场的巨大信心。

01投资型买家重仓北京，险资尤为活跃

戴德梁行表示，在买家类型方面，投资型买家2021年继续重仓北京，市场占比较2020年增加20个百分点至81%，这和北京高科技、金融、专业服务业的高速发展和强劲租赁需求息息相关。

比如，2021年北京大宗成交中，高科技行业成交占比高达55.5%。年初，快手公布以28亿元“安家”海淀区上地元中心;科大讯飞通过法拍竞得位于海淀区的信威集团总部;人工智能公司拓尔思拟以4.27亿元购买中关村西三旗(金隅)科技园等。

值得注意的是，在投资型买家中，保险资金尤为活跃。比如，平安人寿接盘凯德集团来福士资产包，和谐健康保险以超过90亿的对价收购了SK大厦，这些优质不动产的投资契合保险公司长期稳定的配置需求。

此外，2021年，内资买家在超大宗交易上非常活跃，使得内资成交金额进一步攀升，占全年总成交额的75%;外资总体占比略降，由去年的30%降至25%。

02办公与商业仍是投资主体，公寓渐受追捧

据戴德梁行统计，2021年北京甲级写字楼市场净吸纳量达84万平方米，刷新5年新高。活跃的租赁市场坚定了投资者对北京市场前景的信心，进而加大对北京的布局力度。

因此，在物业类型方面，2021年北京办公和商业业态成交额占比仍然较高，合计占比近八成。高占比的另一部分原因也是因为录得超大宗单体写字楼和商业综合体的成交。

其中，值得注意的是，在2021年北京投资市场上，法拍成为了不少投资者获得资产的主要途径，比如，朝阳区的世茂工三、原乐视大厦等。

同时，因快周转的特性，可散售公寓/住宅项目也受到投资人追捧，2021年成交额占比上升至7%。例如，美国铁狮门以约21亿元收购辉盛阁国际公寓，项目位于朝外区域，建筑面积为37923平方米，现已对外公开发售。同在朝外商圈的新城国际公寓通过股权交易形式被万通地产转让。

相对而言，北京优质工业、物流仓储、数据中心项目稀缺，成交量小。

在成交区域方面，交易热点重回核心区域，朝阳及海淀两区成交额占比超过65%;丰台及通州等非核心区大宗交易额较2020年有所下降;疫情带来的不确定性让买家更加重视核心区域的产业基础和区位优势。

预计2022年，保险公司将延续活跃的市场交易，外资募资额将会有所增长。同时，为缓解资金压力，将有更多优质物业入市，市场成交将会更加活跃，开发商紧张的流动性将得以缓解。

受政策调控的支持，长租公寓等物业类别投资热度将会有所上升，生命科学、高端制造等园区将受到更多关注。此外，公募REITs的发行增强了资本的信心，优质工业、物流项目将继续受追捧。

关键词： 公寓类项目 法拍项目 保险公司 物业资产