在如今的河南，建业地产(HK：00832)与1亿河南人的生活如影随形。

中超球队河南建业，作为河南省第一支职业球队，25年来投资超过30亿元，成为了河南人心中的信仰。而在房地产市场，建业地产更是河南人心中名副其实的“河南王”，“前几年，正商一直是我们郑州人买房的首选，最近几年，建业的品牌越来越响亮，我们买房更希望能买到建业的房子。”在郑州东站以拉客为生的出租车司机李斌(化名)说道。

“河南王”的背后，是64岁的胡葆森用了26年的时间扎根河南，深耕细作。要知道，直到去年底，建业地产省外第一个项目才在河北签约。

进入11月的第一天，“让河南人民都过上好生活”成了胡葆森的下一个目标。11月1日，河南建业旗下物业公司建业新生活有限公司(以下简称“建业新生活”)，向港交所递交了招股书，拟在香港主板上市。

上市前夕疑似收购劣质资产

对于物业公司来说，在管面积越大，其价值就越高，剑指上市的建业新生为为此下足了功夫。

建业新生活招股书显示，截至2019年9月30日，公司在管总建筑面积为4.1千万平方米。其中，住宅物业在管建筑面积为3251万平方米，占在管总建筑面积77.9%;非住宅物业在管建筑面积为900万平方米，占在管总建筑面积22.1%。

蓝鲸房产注意到，进入今年以来，建业新生活在管建筑面积的增速之快令人咂舌。2018年末，建业新生活的在管总建筑面积仅为2500万平方米，而截止2019年中期末，其在管总建筑面积便增长至4100万平方米，同比增长64%。

这与建业新生活频繁收购不无关系。据媒体报道，进入2019年以来，建业新生活通过股权合作、合资公司、全委等多种合作模式，与多家单位达成合作，新增外拓面积超过了1000万平方米。

据招股书显示，2018年末，建业新生活来自第三方物业开发商所供在管建筑面积仅为418万平方米，仅半年，来自第三方物业开发商所供在管建筑面积便达到了1444万平方米，同比增长高达245%。

然而，这些资产难言优质。以郑州佳祥为例子，据商信息查询显示，郑州佳祥涉及法律诉讼的民事案件高达186起，多数为与业主委员会的纠纷及讨要业主物业费的物业服务合同纠纷;自2018年10月15日至2019年9月2日，郑州佳祥作为被执行人，被新郑市人民法院执行8次，其子公司郑州佳祥物业服务有限公司龙湖分公司(下称佳祥龙湖)于2018年11月19日作为被执行人，执行标的22.13万元。

2019年4月4日，新郑市发改委公布了对佳祥龙湖的三次行政处罚，分别有2018年10月15日、2018年8月7日、2018年6月25日决定，共没收违法所得6.6万元，处罚金22万元。

针对目前郑州佳祥的现状，建业新生活对蓝鲸财经回复称，郑州佳祥管理的部分项目涉及管理时限，在管理年限到期撤场时，对于多次催缴拒不缴费的客户，确实存在通过司法途经追缴物业费，维护公司合法权益的现实情况。而建业物业在做收并购前，有规范的投资分析、决策流程，会充分考虑标的公司的盈利能力、业态互补和带来的协同效应，以及该公司在当地市场占有率等因素。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为：“建业新生活上市时收购资产的心情是可以理解的，因为对于物业公司来说，在管面积大一些、营收多一些，除了证明公司规模大显得更加稳定之外，物业管理公司的平台和入口价值就会更高，上市时可以获得更高的资本溢价。”

贸易应收款大幅增加

值得一提的是，尽管这些资产帮助建业新生活做大了规模，但也拖累了其财务表现。

招股书显示，2016年——2018年年底，建业新生活金融资产减值亏损净额分别为320万元、60万元、150万元，而2019年，截至6月30日，这一数据已经达到了130万元。

建业新生活表示，这主要是由于贸易应收款项增加所致。资料显示，建业新生活的贸易应收款主要有非物业开发商和物业开发商两大来源，其中，物业开发商贸易应收款半年内新增2.2亿元，远超去年全年的7000万元。

建业新生活披露，贸易这主要由3个原因造成：收购林州六合、信阳南虹及郑州佳祥及因此增加的贸易应收款项;部分贸易应收款项的账龄;及业务规模扩大导致贸易应收款项增加。

反观不久前所上市的鑫苑服务(01895)，其2016年——2018年年底，金融资产减值亏损净额分别为81万元、120万元、336万元，截至6月30日为332万元。鑫苑服务也表示，主要包括贸易应收款项及其他应收款项之减值。

柏文喜认为：“物业公司的金融资产减值亏损，会影响物业公司的业绩以及资产流动性。而业绩则会影响估值，资产流动性会影响公司的运营。金融资产减值亏损由于贸易应收款增加所致，说明他们可能参与作了供应链金融产品投资和融资活动，而物业公司也是可以参与供应链金融的，而非与收购、扩大物业资产有直接关联。只不过可能由于收购和扩大物业资产导致现金流紧张，所以通过供应链金融的形式进行了融资以缓解资金压力，就可能表现为贸易应收款。”

关键词： 建业疑似收购劣质资产